ARGUMENTOS PROGRESISTAS N.º 50, marzo-abril 2023

LA CUESTIÓN DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA

En España los altos precios de la vivienda han impulsado la demanda de alquiler, lo cual ha hecho subir intensamente los precios. Por otra parte, el alquiler de vivienda social en España es casi la quinta parte de la media en el resto de la Unión Europea. Organismos nacionales e internacionales señalan la necesidad de impulsar la vivienda social en España. Uno de los medios para ello sería dando crédito a las administraciones locales y autonómicas para construir, y pagando luego con los ingresos del alquiler. También podrían crearse incentivos para la iniciativa privada, y otras medidas directas y complementarias

En 2021-2022 se intensificó el alcance del problema de acceso a la vivienda para amplios estratos de población en España. El carácter de activo financiero de la vivienda genera una demanda adicional a la estrictamente habitacional. Ello da lugar a unos precios de la vivienda y a un nivel de alquileres que resultan lejanos de los niveles salariales de los hogares. En este momento existe en España una situación de exceso de demanda en el mercado del alquiler social, situación que exige medidas correctoras de la situación, lo que exigirá la adopción de actuaciones relevantes de política de vivienda.

Se debe tener en cuenta que la política de vivienda es competencia exclusiva de las comunidades autónomas, aunque la mayor aportación al gasto público en vivienda la realiza el gobierno estatal, que transfiere recursos con condicionantes a las restantes administraciones públicas. En España la vivienda históricamente ha tenido un peso reducido dentro de las prestaciones sociales incluidas en el estado bienestar, situación que debe de corregirse.

1. Sobre el exiguo parque de viviendas sociales de alquiler de España

Viviendas sociales son las que se alquilan a precios inferiores a los del mercado, distribuidas según reglas específicas (OCDE, 2020^[1]). España está en el grupo de países de la Unión Europea con una presencia reducida de dichas viviendas. Según una estimación realizada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA, 2021^[2]), en 2020 había en España 452.040 viviendas sociales destinadas al alquiler. Dicha cifra implicaba que solo el 2,5% del parque de viviendas principales eran viviendas sociales de alquiler, menos del 2% del parque total de viviendas. En la Unión Europea las viviendas de dicho tipo suponían el 9,3% de las viviendas principales, correspondiendo a Países Bajos la proporción más elevada, el 30%. En España hay menos de una vivienda social por cada 100 habitantes, frente a una media de cuatro viviendas sociales por cada 100 habitantes en la UE.

La política de vivienda desarrollada en España entre los años sesenta del pasado siglo y la segunda década del siglo XXI, se apoyó en la construcción de Viviendas de Protección Oficial (VPO). Tales viviendas se financiaron por medio de créditos bancarios “blandos”, tenían precios de venta inferiores a los del mercado y en su mayoría se destinaron a la venta. Entre los años sesenta del pasado siglo y el segundo decenio del presente siglo, se construyeron en España más de seis millones de VPO. La mayoría se ha descalificado, han pasado a ser viviendas libres y han desaparecido del contexto de la Vivienda Social. Este estímulo a la oferta de viviendas para la venta que tuvo la política de vivienda explica la reducida presencia de la vivienda social en España. Dicha política de vivienda era más bien una política de dinamización económica que una política social.

Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, el 18% de los hogares residía en España en viviendas de alquiler en 2021. El peso del alquiler es aquí uno de los más reducidos dentro de los países de Europa Occidental. Dicha proporción se eleva al 52,5% en el caso de la población entre 16 y 29 años de edad y al 72,6% de la población de extranjeros de fuera de la UE. Como puede apreciarse, el vivir de alquiler es ahora en España, pues, una situación frecuente entre jóvenes e inmigrantes, que son los hogares con menos recursos.

La recuperación económica posterior a 2014, una vez superado el “bache” de la pandemia en 2020 y que ha persistido en el bienio 2021-2022, ha impulsado la formación de nuevos hogares (el INE ha previsto la creación de más de 200.000 hogares al año entre 2023 y 2027). Estos últimos acuden en gran parte al alquiler privado para acceder a una vivienda, por su insolvencia para financiar con un préstamo hipotecario la compra de la vivienda. El exceso de demanda en el mercado del alquiler ha provocado que los alquileres hayan crecido más que los precios de las viviendas. Entre 2014 y 2022 el aumento de los alquileres alcanzó el 56,2% (datos de Idealista.com), los precios de las viviendas aumentaron en un 49,8% (datos del INE). Frente a estos incrementos, el aumento de los salarios solo fue el 12,9% (INE) en el mismo periodo de tiempo.

Esta evolución ha provocado continuos aumentos del esfuerzo preciso para acceder a una vivienda de alquiler en el mercado. Un hogar que destine más del 40% de su renta disponible al pago de la vivienda soporta una carga excesiva. En los últimos años los desahucios derivados del impago de alquileres superan a los derivados de ejecuciones hipotecarias. El difícil acceso a la vivienda provoca, además, que la edad de emancipación de los jóvenes resulte tardía (dicha tasa asciende al 16% para los jóvenes de edades entre 16 y 29 años), una de las más elevadas de Europa. La oferta de viviendas es, pues, reducida en relación con la creciente demanda de viviendas de alquiler. Además, el importante volumen de los pisos turísticos disminuye la oferta de pisos de alquiler, por lo que la vivienda turística debe de ser objeto de una regulación estatal. El problema del acceso a la vivienda se ha convertido en un problema social de gran alcance, que requiere de soluciones a la altura de la gravedad del problema.

2. Sobre el aumento del parque de viviendas sociales de alquiler

La estrechez de la oferta de alquileres requiere un aumento importante de la misma, dentro de la cual será decisivo que una proporción elevada corresponda a Viviendas Sociales de alquiler. Para alcanzar una proporción de Viviendas Sociales en España equivalente a la media europea sería necesario que el exiguo Parque Público de Viviendas Sociales actual ascendiese a más de dos millones de viviendas. La conveniencia de aumentar dicho Parque en España ha sido subrayada en informes de organismos nacionales e internacionales (Banco de España, OCDE y FMI). Un objetivo razonable sería conseguir aumentar en 200.000 viviendas el parque público citado en unos cuatro años. Ello implicaría un coste anual de unos 4.000 millones de euros, que podrían financiarse mediante gasto público y también mediante financiación crediticia “blanda”.

La creación de un parque significativo de viviendas sociales destinadas al alquiler debe venir de la mano de la construcción o compra de viviendas por parte de las administraciones públicas, básicamente autonomías y ayuntamientos. Las viviendas adquiridas por las administraciones públicas pasarían a tener la condición de viviendas sociales de alquiler. También el gobierno estatal puede incentivar al sector privado para que construya y mantenga durante un periodo de tiempo viviendas para el arrendamiento, distribuyéndolas entre los inquilinos mediante la oportuna normativa.

Las emisiones de bonos por parte del ICO permitiría disponer de recursos, para crear así un fondo nacional a disposición de las autonomías y de los ayuntamientos para construir las viviendas. Los préstamos se amortizarían con los ingresos derivados de los alquileres de las viviendas construidas. Los registros municipales de demandas de viviendas sería la información básica para aproximar el nivel real de la demanda y para la asignación territorial de recursos.

La política de suelo debe desempeñar un papel relevante, junto a la financiación, para la construcción de viviendas de alquiler a precio reducido. Se debe aprovechar sobre todo la legislación estatal en materia de cesiones de edificabilidad a los municipios en los nuevos desarrollos, normativa que sale reforzada una vez entre en vigor la ley estatal por el derecho a la vivienda. De ahí la conveniencia de la aprobación de dicho proyecto de ley en 2023. También se podría construir sobre los suelos dotacionales. El gasto público estatal en vivienda debería superar el nivel correspondiente a los ejercicios de 2022 y 2023, situándose como mínimo en los 5.000 millones anuales durante un periodo prolongado de tiempo.

El desequilibrio en el mercado del alquiler se puede también corregir mediante el control de alquileres. Esta actuación debe diseñarse de forma que no se produzca una reducción en la oferta de viviendas de alquiler. Existen importantes dificultades prácticas para implementar de forma racional y eficiente una política de control de alquileres, sobre todo cuando se arranca de una situación de escasa información estadística sobre el mercado del alquiler en España.

Sin embargo, es una realidad que en Europa Occidental, en los países situados al norte de España, excluido el Reino Unido, se viene aplicando una política de control de alquileres, política que se mantiene a pesar de sus limitaciones. Son numerosos los países europeos en los que existe un control de los alquileres, entre ellos las dos economías más importantes de la UE, junto a los países del Benelux y Suecia. Contratos largos, control de alquileres y ayudas directas a los jóvenes hogares y a las familias con menos recursos podría ser la combinación adecuada para lograr una política regulatoria eficiente^[3]. El actual programa estatal de rehabilitación va en la línea de reforzar esa actuación y dispone de importantes recursos públicos. La intensa especulación inmobiliaria debería combatirse introduciendo una fiscalidad penalizadora sobre los suelos urbanizables pendientes de ser utilizados para la construcción de nuevas viviendas.

1. OCDE 2020, Le logement social: un élément essentiel des politiques de logement d’hier et de demain” ↑

2. MITMA 2021, Boletín Especial Vivienda Social 2020 ↑

3. Alejandro Inurrieta, “Vivienda. La revolución más urgente. Propuestas de acceso universal para un bien de uso esencial”. Alternativas Económicas, SCCL, Madrid, 2021. ↑