ARGUMENTOS PROGRESISTAS N.º 66, junio – agosto 2026

VIVIENDA Y RIQUEZA. CONSECUENCIAS DE LA EXPANSIÓN DE LA DEMANDA

En 2025 se ha dado un gran incremento en los precios de la vivienda en España, muy por encima del crecimiento en los salarios. Eso parece debido en buena parte a una demanda de vivienda muy elevada. A su vez, eso se debe al incremento de población, incluyendo la inmigrante, una elevada compra de viviendas con fines de inversión, apoyada en bajos tipos de interés, y una reanudación del crédito a la vivienda. Todo ello provoca la necesidad de un gran sobreesfuerzo de muchos trabajadores para acceder a una vivienda. Las palancas principales para resolver el problema son generar oferta pública de vivienda y desalentar la inversión en ella en cuanto activo generador de renta

1. Vivienda. La gran inflación de demanda de los años veinte

2025 fue un año excepcional en cuanto a actividad en el mercado de vivienda en España. Se alcanzaron en dicho año unas ventas próximas a las 750.000 viviendas, y se registró una intensa subida de precios, de los alquileres y también de los beneficios empresariales. Se acentuó el desacople de precios y de alquileres de vivienda respecto de la renta disponible de los hogares y, sobre todo, de los salarios. El esfuerzo de acceso a la vivienda resultó en especial elevado para los hogares que alquilan viviendas en el sector privado, En este segmento de la demanda el acceso a la vivienda supera en España el 40% los ingresos familiares para más del 41% de los hogares, lo que supone un claro sobreesfuerzo para acceder a una vivienda.

Entre los factores de crecimiento de la demanda de viviendas destacan los siguientes:

1. Incremento de población, asociado con un importante aumento de la inmigración. Esta evolución genera un aumento paralelo del número de hogares. A fines de 2025 la población de España ascendía a 49,6 millones de habitantes, unos nueve millones más que a principios del presente siglo. Entre 2020 y 2025 los hogares han crecido en España a un ritmo medio anual de 240.400, según la Estadística Continua de Población, frente a una media de 90.000 viviendas terminadas al año en dicho periodo, menos del 40% del incremento de los hogares. Según la Encuesta de Población Activa, en el primer trimestre de 2026, el empleo de extranjeros supuso el 42,6% del incremento anual del número de ocupados.
2. Compras de viviendas con fines de inversión, que suponen en torno al 50% de las ventas totales de viviendas. Esta evolución se ha reforzado en los últimos años por los bajos tipos de interés dominantes. Hay un billón de euros de hogares en España colocados en depósitos bancarios con retribuciones en torno al 1%, tipo muy inferior a la tasa de inflación y de los tipos de interés activos. Esto impulsa la colocación del ahorro en vivienda. Hasta los bancos ofrecen hipotecas a tipos por debajo del Euribor. Las compras de viviendas por extranjeros supusieron el 16,9% del total de ventas en 2025.
3. En 2024-2025 se ha recuperado el crédito bancario a la vivienda, destacando en esta evolución el fuerte aumento de los créditos a comprador de viviendas, cuyo flujo creció en un 24,3% en 2025 sobre el año anterior. Tras un largo periodo de tasas negativas de variación anual del saldo de crédito a promotor de viviendas, en 2025 dicha magnitud creció en un 2,2%, apoyado en los descensos de los tipos de interés. Lo anterior revela un talante más favorable de los bancos respecto de la financiación a la construcción de nuevas viviendas para la venta después de 2020.

Hay, pues, una situación de exceso de demanda de vivienda y de aumentos significativos de precios y de alquileres. La situación requiere combinar políticas de oferta, centradas en la construcción de miles de viviendas públicas que se ofrezcan en alquiler a precios asequibles, con políticas de demanda, que desincentiven el uso de la vivienda como activo financiero.

2. Incidencia de la situación del mercado de vivienda sobre renta y riqueza en España

La citada situación de exceso de demanda en el mercado de vivienda ha dado lugar a aumentos de precios y alquileres ampliamente superiores a los crecimientos experimentados por los salarios (Gráfico 1).

Los aumentos salariales (26,6% entre 2013 y 2025) se han aproximado a los registrados por el índice de precios de consumo (28,3% en el mismo periodo), pero han quedado muy por debajo de los registrados por los precios (99,9%) y alquileres (103,3%) de las viviendas.

La estimación del esfuerzo medio de acceso a la vivienda en propiedad mediante un préstamo hipotecario resulta muy superior si en lugar de utilizar en el cálculo los niveles medios salariales y de renta disponible de los hogares se emplean los salarios correspondientes al decil 3 de la distribución de los salarios por deciles (Gráfico 2).

España destaca en la Unión Europea por la elevada proporción de hogares arrendatarios que se encuentran en situación de sobreesfuerzo para hacer frente al gasto que supone el alquiler de una vivienda. El que la demanda de vivienda crezca más que la nueva oferta de vivienda, da lugar a que los alquileres suban por encima de la renta disponible de los arrendatarios. Se ha producido así un importante aumento del esfuerzo de acceso para los hogares que viven de alquiler, especialmente de aquellos que residen en las principales áreas urbanas y turísticas y que disponen de menos ingresos. Esto es, se han generado abundantes situaciones de sobreesfuerzo.

Según las estimaciones del Banco de España, la riqueza inmobiliaria de los hogares supuso en España el 75% de la riqueza total en 2025, correspondiendo el resto a la riqueza financiera. La riqueza inmobiliaria es el mayor componente de la riqueza nacional y de la inversión privada neta anual. El fuerte aumento de los precios de venta de las viviendas ha acentuado el peso de la riqueza inmobiliaria dentro de la riqueza total. Las viviendas en propiedad no lo son solo de los hogares que residen habitualmente en las mismas, pues una proporción importante está en manos de inversores, residentes y no residentes.

La Encuesta de Condiciones de Vida del INE aporta información respecto de la más negativa situación de los arrendatarios frente a los propietarios de las viviendas. Un primer dato es el relativo a si los gastos de la vivienda suponen o no una carga pesada para los hogares. Respecto del conjunto de los hogares la vivienda resulta una carga pesada para el 36,2% del total de hogares. Dicha proporción se eleva al 48,5% para los hogares del primer quintil de ingresos y al 43,9% para los del segundo quintil, bajando al 20,4% para los hogares del quinto quintil, los de mayor renta familiar.

En cuanto al peso de la carga según la forma de tenencia de la vivienda, dicho peso alcanza el nivel más elevado, el 45,6%, entre los hogares que residen en viviendas de alquiler a precios de mercado, resultando asimismo elevado para los hogares que residen en viviendas de alquiler a precios inferiores al mercado, el 40,7%.

Otro dato a destacar es que el 26,5% de los hogares, los de menos ingresos, reside en viviendas de dimensión inferior a 60 metros cuadrados. El problema de la vivienda alcanza niveles sobre todo elevados para los hogares que no tienen vivienda o que viven bajo la tensión que supone la posibilidad de ser desalojados de la misma.

La escasez de viviendas y su encarecimiento ha generado una redistribución negativa de la renta y la riqueza entre los hogares que no pueden acceder a la misma o que están en trance de desalojo, a la vez que genera incomodidades a los hogares que, teniendo vivienda, disponen de los niveles de ingresos más reducidos. Mientras que solo el 20,2% de todos los hogares vivía de alquiler en España en 2025, dicha proporción ascendió al 54,7% en los hogares cuyo titular tiene una edad comprendida entre 16 y 29 años y a 70,7% en los hogares cuyo titular es extranjero de fuera de los países de fuera de la UE (Gráfico 3).

Los datos citados confirman, pues, que el alquiler en España es la forma de tenencia de vivienda más frecuente entre los hogares con menos recursos, destacando su fuerte presencia en las principales aglomeraciones urbanas y en las zonas con mayor peso del turismo en la actividad productiva.